Как оценить недвижимость при наследовании

Расчет стоимости обязательной доли наследства

Оформляем наследство на квартиру умершей мамы. 1/2 доля квартиры у меня в собственности, а другая 1/2 доля оставлена по завещанию не в мою пользу. Я претендую на обязательную долю от наследства как иждивенец (по возрасту, 69 лет). По какой стоимости квартиры будет рассчитано наследство?

В соответствии с пп. «г» п. 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 «О судебной практике по делам о наследовании» право на обязательную долю в наследстве удовлетворяется из той части наследственного имущества, которая завещана, в случаях, если все наследственное имущество завещано или его незавещанная часть недостаточна для осуществления названного права, т.е. в вашем случае наследство будет рассчитано из 1/2 стоимости квартиры.

Причем способ определения стоимости наследственного имущества для расчета обязательной доли в наследстве законодательством не установлен, поэтому нотариус не имеет права потребовать проведения оценки конкретным способом и обязан принять отчет об оценке (инвентаризационной, кадастровой, рыночной и иной стоимости), подтверждающей сумму стоимости наследуемого имущества, которая рассчитана независимым оценщиком. При этом, если имеются в наличии документы, которые содержат указания на различные суммы стоимости наследства, нотариус должен применить наименьшую из них для исчисления госпошлины.

Источник

Оценка квартиры для вступления в наследство

При вступлении в наследство на недвижимость требуется произвести оценку квартиры или иного объекта, выступающего в качестве наследственной массы – то есть того имущества, которое подлежит государственной регистрации. Это очень важный момент, от которого зависит размер выплат нотариусу или цена иска, в случае возникновения наследственного спора. Соответственно, практически каждый наследник старается избежать переплат, и ищет способ оценить недвижимость по самой бюджетной цене.

Для чего назначают оценку квартиры при вступлении в наследство

Оценка имущества, нуждающегося в регистрации при переходе права собственности, необходима для различных процедур, в которых требуется:

Соответственно, наследники недвижимого имущества должны представить нотариусу справки о его стоимости п. 8, ст. 333.25 Налогового Кодекса РФ (НК РФ).

Оценка необходима на стадии оперирования правом собственности на квартиру, то есть тогда, когда решается вопрос о передаче имущества новому собственнику. Поэтому оценка жилья производится при получении наследства, а не при его передаче. В частности, наследодатель при оформлении завещания на квартиру не платит пошлину, а, соответственно, не производит ее оценку.

Сколько нужно уплатить нотариусу за вступление в наследство

Пошлина платится нотариусу тогда, когда он выписывает свидетельство о наследовании. Процедура налогообложения опирается на нормы ст. 333.24 НК РФ и зависит от общей стоимости недвижимости. Она составляет:

Для того чтобы правильно рассчитать сумму, положенную к оплате, проводится оценка объекта. Налог следует уплатить до окончания нотариального действия (п. 1 ст. 333.18 НК РФ).

Несмотря на то, что по нормам ст. 333.38 НК РФ наследники, проживавшие вместе с наследодателем в его квартире на момент его смерти, освобождаются от уплаты пошлины, им все равно нужно произвести оценку жилья и представить справку о его стоимости.

Пошлина в суд

Если при наследовании возникает судебный спор, истцу также потребуется уплатить пошлину в суд. Она зависит от цены иска, то есть – от стоимости оспариваемого имущества. В случае с квартирой – от стоимости квартиры (п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Соответственно, здесь также нельзя обойтись без оценки недвижимого имущества.

Выделение части имущества

Если имущество супругов нажито совместно, то, независимо от того, на кого оно записано, оно делится в равных долях (ст. 34 СК РФ). Далее в наследовании участвует только та половина, которая принадлежала умершему супругу. Оценка проводится:

Соответственно, цена изъятой из наследства доли подтверждается справкой о стоимости квартиры.

Пример. Мария прожила в браке с мужем 20 лет, приватизировав на его имя квартиру, полученную его родителями. Так как приватизация проводилась после заключения брака, имущество считается совместно нажитым. Квартиру оценили в 6 миллионов рублей. Соответственно, 3 миллиона (стоимость половины квартиры) были выделены из наследственной массы как имущество Марии. Вторая половина квартиры участвовала в разделе между наследниками: женой и детьми покойного.

Раздел наследственной массы

Наследуемое имущество делится между наследниками одной очереди поровну. Нередко в случае с квартирой правопреемники не желают вступать в собственность совместно. Тогда они могут разделить имущество соглашением, получив вместо одного предмета (объекта) – другой, аналогичной стоимости. Или – выплатить соразмерную часть денег.

Пример. После смерти мужа Марии и его сыновьям от первого брака причиталась ½ часть квартиры стоимостью 3 миллиона. Вторая половина была собственностью вдовы. По соглашению, вместо причитающейся доли в квартире, младший сын умершего вступил в собственность на гараж, а младший – на автомобиль. Мария получила в собственность всю квартиру.

Разновидности стоимости квартиры

На одну и ту же недвижимость может быть установлена различная цена, в зависимости от того, какой вид оценки применяется. Можно выделить три основных вида стоимости:

Каждый вид стоимости применяется в разных случаях и зависит от различных факторов ценообразования. Поэтому в разных случаях определенная стоимость может быть более выгодной, так как Закон о нотариате не указывает, на какой вид стоимости следует ориентироваться.

Рыночная стоимость

Этот вид стоимости регулирует рынок недвижимости и может изменяться с периодичностью, которую сложно предсказать. Он опирается на статистику успешно проведенных сделок с недвижимостью аналогичного достоинства. Здесь при ценообразовании учитывается:

Совокупность этих характеристик в объекте дает им приблизительно одинаковую стоимость, за которую такую квартиру можно купить или продать. Остальные достоинства и недостатки вносят в устанавливаемую цену соответствующие поправки.

Кадастровая стоимость

Этот вид стоимости устанавливается раз в 5 лет Росреестром, и не изменяется до следующей оценки. Ценообразование складывается из нижеследующего:

Часто, но не всегда, кадастровая стоимость бывает ниже рыночной.

Инвентаризационная стоимость

Этот вид стоимости устанавливается БТИ после каждой плановой и внеплановой инвентаризации объекта. Здесь при ценообразовании учитывается совокупность технических характеристик и степень износа жилого дома, в котором расположена квартира. Если дом не новый, то инвентаризационная стоимость может быть низкой.

Какой вид стоимости применяется при оценке квартиры для наследства

Не удивительно, что лица, вступающие в наследство, пытаются оценить наследуемое имущество как можно ниже, в то время как нотариусы стараются получить справку с более высокой ценой квартиры. Ведь чем выше цена объекта – тем выше госпошлина, уплачиваемая в виде нотариального налога.

Поэтому если дом не новый и его инвентаризационная стоимость низкая, граждане зачастую пытаются предоставить именно справку из БТИ. Нередко нотариальные конторы неправомерно отказываются принимать справку об инвентаризационной стоимости. И это зависит не только от заниженного размера нотариальной пошлины. Инвентаризационная оценка может оказаться неадекватной если:

Претендентам на наследство следует учитывать все последствия, которые повлечет применение инвентаризационной стоимости. Ведь в наследственном деле может фигурировать только одна цена объекта, которую впоследствии нельзя будет изменить.

Между кадастровой и рыночной стоимостью юридических различий нет. Поэтому наследники могут использовать любой вид оценки по своему усмотрению. При этом можно выбрать тот способ, который снизит налог нотариусу. Или – тот, который сделает выкупаемую наследником долю дороже.

Где проводится оценка квартиры

Исходя из разновидностей стоимости, ее оценка производится в разных учреждениях. Инвентаризационной оценкой занимается БТИ. Для того чтобы получить справку об оценке, нужно обратиться туда непосредственно, или – через МФЦ.

Справками о кадастровой стоимости квартир занимается Росреестр, здесь же хранится вся информация из Госкадастра недвижимости. Справку о кадастровой стоимости можно получить через МФЦ, или – заказать через сайт Госуслуги.

Справку о рыночной стоимости квартиры можно получить в компании, занимающейся продажей недвижимости, или – в любой частной компании, которая занимается оценочной деятельностью. А также – у индивидуального предпринимателя – эксперта по оценке недвижимости.

Могут ли отказать в выдаче справки о стоимости квартиры

Росреестр может не выдать справку о стоимости квартиры по следующим причинам:

В этом случае нужно устранить причину, по которой получен отказ, и вновь обратиться в учреждение через МФЦ.

БТИ может отказать по тем же причинам. Кроме этого, отказ последует, если в квартире будет обнаружена несанкционированная перепланировка. Поэтому, если перепланировка проведена и не оформлена, лучше воспользоваться другими способами оценки помещения, чтобы не пропустить срок наследования.

Компания, уполномоченная на рыночную оценку недвижимости, может отказать по тем же причинам. Кроме этого следует принять во внимание необходимость получения доступа в квартиру – без проведения осмотра квартиры ее оценка будет невозможна. При отсутствии доступа в квартиру лучше воспользоваться справкой о кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости квартиры

Для проведения оценки и получения сведения о рыночной стоимости квартиры, следует обратиться:

Чтобы оценка жилого помещения имела юридическую силу, лицо, ее осуществляющее, должно иметь лицензию на соответствующий вид деятельности.

При обращении в компанию или к частному специалисту, нужно иметь заранее подготовленный пакет документов:

После проверки документов нужно сделать заявку на оценочную деятельность и оплатить свой заказ.

В соответствии с условиями работы компании, потребуется организовать доставку к месту расположения квартиры. Или – оплатить транспортные услуги отдельно. В назначенный день следует предоставить специалисту возможность осмотра и оценки помещения на месте. После осмотра – дождаться подготовки справки и получить заключение эксперта о рыночной стоимости жилого помещения.

Сроки подготовки справки

По преимуществу такие справки подготавливаются быстро – в течение нескольких дней. По договоренности между компанией и клиентом такая работа может быть проведена одним днем, или, напротив – сделана в течение одной-двух недель.

Сколько нужно заплатить за справку о рыночной стоимости квартиры

В Москве и Подмосковье такие услуги предоставляют несколько организаций. Их стоимость за справку: от 7-8 тысяч рублей до 10 тысяч. Это если речь идет о простой оценке, основанной на сравнительном статистическом методе.

Если нужно оценить элитную недвижимость, к которой сравнительный метод неприменим, используются затратный или доходный способы оценки. В этом случае стоимость услуг устанавливается исходя из объема работ – отдельно для каждой ситуации.

Областные города, расположенные в центральной части России, например Тула, Смоленск, Рязань, Тверь и другие, могут выполнить эту услугу в два (и более) раза дешевле. Иногда можно договориться об оценке за 1,5-2 тысячи рублей, если частный риэлтор-оценщик возьмет на себя последующее сопровождение купли-продажи после вступления в наследство.

Кадастровая оценка квартиры

Так как кадастровая оценка специально для отдельно взятого случая не проводится, а опирается на уже имеющиеся данные, процедура получения справки из Росреестра не составляет особой сложности. Алгоритм получения справки о кадастровой стоимости следующий:

В этом случае потребуется подать специалисту следующие документы:

Специалист МФЦ отправит заявку в Росреестр, откуда поступит подготовленная справка. Останется только ее получить.

Эту же справку можно получить через официальный сайт Государственных услуг. В этом случае первый визит заменяется отправкой электронной заявки и электронных копий документов. При повторном визите нужно взять с собой нужные документы и предъявить их. Затем забрать подготовленную справку.

Сроки подготовки кадастровой справки

Росреестр должен подготовить справку в течение 5 рабочих дней. Несколько дней может быть затрачено на транспортировку документа из МФЦ в Росреестр и обратно. При заказе через Госуслуги – 5 рабочих дней, считая со дня приема электронной заявки.

Сколько стоит справка о кадастровой стоимости квартиры

Стоимость справки из Росреестра во всех регионах фиксированная. Цена ее невысока – от 250 рублей, если она заказывается через сайт Государственных услуг. При личном посещении учреждения МФЦ – 350 рублей.

Процедура инвентаризационной оценки квартиры

Для получения справки об инвентаризационной стоимости квартиры нужно обратиться в БТИ с заявлением. Оно пишется на бланке, выданном ответственным специалистом. В бланке указывается, что для наследования требуется провести инвентаризацию квартиры.

К заявлению прилагается пакет документов:

После обработки заявления, с заявителем свяжется специалист и назначит дату инвентаризации. В назначенный день будет проведена инвентаризация квартиры. На основании полученных в результате инвентаризации сведений, будет выдана документация:

Эти документы могут храниться у нового собственника, вступающего в наследство на квартиру.

Сроки подготовки справки

Проведение инвентаризации, подготовка и выдача документов не должны длиться больше 1 календарного месяца. Иногда документ готовится раньше. А в случае задержки можно оставить жалобу на административном сайте населенного пункта.

Сколько стоит справка об инвентарной стоимости квартиры

В разных населенных пунктах стоимость справок из БТИ различная. Она устанавливается муниципальным распоряжением властей. В прайс услуг по инвентаризации входит каждое отдельное действие (проведение инвентаризации, подготовка технической документации, справка об инвентарной стоимости).

Собственно за справку платят:

В райцентрах по центральной части России, стоимость ниже 1 000 рублей.

Срок действия справки о стоимости квартиры

Оценка квартиры для наследства предусматривает, что срок действия такой справки будет длиться не меньше, чем наследственная процедура. А это означает, что не меньше, чем 6 месяцев со дня получения.

Соответственно, справки о рыночной и кадастровой стоимости выдаются на полгода. При наступлении наследственного спора иногда требуется получить новые документы от оценщика. И это не удивительно, ведь нередко рынок меняет стоимость недвижимости в течение одного сезона.

Дольше всего действуют справки об инвентарной оценке жилого помещения. Ведь инвентарная оценка проводится не позднее 5 лет. Такие справки дают на год. А если понадобится новая справка – проводить инвентаризацию, если она недавно проводилась, не нужно. Наследнику просто выпишут новую справку с указанием той же инвентарной стоимости квартиры, которая была установлена.

Какие трудности могут возникнуть

Оценка квартиры для наследования играет важную роль во всей процедуре вступления в наследство. Во-первых, от того, какая сумма будет указана в справке, зависят выплаты нотариусу и поступления от сонаследников в случае замены доли квартиры на другое имущество или – деньги.

В многообразии возможностей оценки недвижимости, особенно, если она элитная и имеет уникальный дизайн, сложно сориентироваться самостоятельно. Нередко, чтобы сэкономить на нотариальном налоге или получить выгоду от распределения наследуемой массы имущества, целесообразно получить консультацию опытного специалиста. Он посоветует:

Несомненно, грамотный юрист поможет выбрать и реализовать оптимальный вариант оценки недвижимости для вступления в наследство.

Источник

Покупка наследственной квартиры: как не лишиться жилья и денег

Наследственные квартиры — достаточно популярное предложение на рынке вторичного жилья. По данным риелторской компании «Инком-Недвижимость», в 2020–2021 годах впервые с 1990-х доля наследственных квартир в предложении в столице выросла в два раза: с 10% до 20%. Причина таких изменений — в пандемии. Речь идет о так называемом «свежем» наследстве, то есть жилье, которым новый собственник владеет менее трех лет, пояснил директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.

Аналогичные цифры приводят аналитики Est-a-Tet. Сейчас наблюдается рост числа наследственных квартир — по сравнению с серединой прошлого года их число выросло примерно на треть и составляет около 20%, говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

«К сожалению, так мы наблюдаем последствия пандемии и высокой смертности. Более того, мы фиксируем и рост числа сделок с наследственными квартирами с участием опеки. Это квартиры несовершеннолетних собственников, получивших их по наследству от родителей. Эта история — тоже следствие пандемии», — добавила Юлия Дымова.

Главный риск

Для покупателя приобретение наследственной квартиры нередко сопряжено с рисками. Стоит понимать, что квартиры могут наследоваться несколькими способами. Во-первых, согласно законодательству, в зависимости от степени родства, во-вторых — по завещанию. Перед продажей квартиры свидетельство о праве на наследство должно быть зарегистрировано в Росреесте, но некоторые продавцы забывают это сделать, говорит руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова.

Главный риск при покупке наследуемой квартиры — возможное наличие скрытых, неучтенных наследников, которые могут претендовать на имущество. «Проверить круг потенциальных наследников довольно сложно, и приобретение такого жилья может быть потенциально опасным», — отмечает она. В таком случае наследник может оспорить свое право через суд, а покупатель рискует остаться без квартиры и в лучшем случае вернуть потраченные деньги. В худшем — остаться без них.

«Свежее» наследство

Наиболее рискованно приобретать так называемое «свежее» наследство, говорят эксперты. «Риск покупки такой квартиры — это отсутствие возможности проверить всех наследников, ведь владелец квартиры и сам может не знать о них», — пояснила юрист коллегии адвокатов «Бастион» Виктория Шабанова. «Никто не даст вам гарантию, что продавец — единственный наследник и что спустя несколько лет не объявится второй или третий наследник и не начнет оспаривать сделку купли-продажи и требовать свою долю в праве на квартиру», — добавила она.

Из плюсов — такие объекты обычно продаются с дисконтом 5–10%, причем большинство наследников-продавцов изначально готовы к скидке. «Например, если у одной квартиры несколько наследников, им выгоднее принять торг и продать жилье целиком, нежели заниматься долями по отдельности», — пояснил Сергей Шлома.

Читайте также

Обязательная доля и недостойные наследники

Круг скрытых наследников, которые могут претендовать на купленную квартиру, достаточно большой. Например, среди них — наследники, которые имеют право на обязательную долю, несмотря на завещание. К ним относятся несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, супруги и родители наследодателя. Полный перечень этих лиц установлен в ст. 1149 ГК РФ. Наличие таких наследников может быть неочевидным, особенно если квартира перешла по завещанию. Поэтому перед покупкой нужно уточнить у продавца, нет ли в данном случае обязательных наследников.

Еще один риск покупки наследственной квартиры связан с недостойными наследниками. Так называют граждан, которые имеют право на наследство, но по решению суда или нотариуса не получают его (ст. 1117 ГК РФ). Например, к ним относят родителей, которые лишены родительских прав. Недостойные наследники могут не согласиться с таким решением и обжаловать его в суде. Если суд реабилитирует их, у покупателя могут возникнуть сложности, поскольку наследник будет претендовать на свою долю. Сюда же можно отнести наследников, которые были признаны судом умершими. Но бывают случаи, что через какое-то время выясняется, что они живы, а квартира к тому моменту уже продана.

Пример из практики от Наталии Борзенковой:

— Риелторы в ходе проверки квартиры нашли дочь бывшего собственника квартиры, которая не входила в круг родственников, продававших наследственную квартиру, но оставалась потенциальной наследницей. Она давно не проживала в квартире. Сначала находилась в местах лишения свободы, а потом постоянно переезжала по разным городам страны. Установить существование родственницы, которая может предъявить права на наследство, удалось после общения с соседями, в документах она не фигурировала.

Оспаривание завещания

Часть рисков сопряжена с квартирами, полученными по завещанию. К ним относится возможное оспаривание завещания уже после продажи наследственной квартиры. Причиной оспаривания может стать недееспособность умершего в момент изъявления воли или факт того, что его принуждали к составлению завещания. В данном случае потенциальные наследники могут обратиться в суд и привести доказательства. Например, это может быть справка о том, что наследодатель стоял на учете в психоневрологическом диспансере. Если суд удовлетворит иск, то завещание будет отменено, а наследство придется распределять заново, но уже по закону.

Покупатель наследственной квартиры может столкнуться со сложностями на этапе заключения сделки. Нередко наследники не могут договориться между собой о цене. «Любой спор между наследниками может привести или к повышению конечной цены для покупателя, или к затягиванию сделки, или к ее отмене. В целом такие конфликты между наследниками повышают градус нервозности перед сделкой», — добавила Юлия Дымова.

Читайте также

Срок исковой давности

Внезапные наследники могут возникнуть из-за пропуска сроков вступления в наследство. По закону (ст. 1154 ГК) на это дается полгода со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя или дня признания судом его умершим). Если человек наследует имущество в результате отказа предыдущего наследника, то к сроку добавляется три месяца. Если срок вступления в наследство пропущен, наследник лишается возможности получить имущество.

Но и здесь есть исключения. Например, если у наследника были уважительные причины и он докажет это в суде (ст. 1155 ГК РФ). К примеру, он находился на лечении в больнице. В таком случае суд может восстановить его в правах на наследство. И если квартира к этому времени уже продана, наследник может предъявить свое право на нее.

Срок исковой давности в данном случае исчисляется не с момента смерти наследодателя, а с момента, когда наследник узнал или должен был узнать о смерти, пояснила Виктория Шабанова. «Гарантий, что такой наследник не заявит о своем праве на долю спустя несколько лет, дать нельзя, даже если квартирой давно владеют другие люди», — отметила юрист.

Однако покупателям наследственных квартир в последнее время удается защитить свои права и сохранить недвижимость. Речь идет о ситуациях, когда недвижимость была приобретена добросовестно. Признаки добросовестного приобретателя указаны в ст. 302 ГК РФ. Таким считается тот, кто приобрел имущество возмездно и не знал и не мог знать о том, что продавец не имел права отчуждать это имущество. К примеру, если квартира была куплена, наоборот, по заниженной цене, то это может рассматриваться как признак недобросовестности. Степень недобросовестности устанавливает суд.

Пример от Наталии Борзенковой:

— В качестве примера можно привести ситуацию, когда один из детей наследодателя долгое время жил в другом государстве. Он не общался с семьей в России и узнал о смерти отца только через несколько лет. Это осложнило его братьям процесс продажи квартиры. Поэтому мы всегда рекомендуем сообщать родственникам о подобных событиях.

Как минимизировать риски. Советы экспертов

Чтобы обезопасить себя от рискованной покупки, нужно следовать некоторым рекомендациям.

Источник